الخبير المصرفي خالد عمران يكتب.. هل نحن علي اعتاب فقاعة عقارية؟

24 يونيو، 2024

اثناء مشاركتي في برنامج تليفزيوني علي احدي القنوات المصرية عام 2019 والذي كان يناقش الاستثمار العقاري في مصر ، وجه الي سؤال مباشر “هل نحن امام فقاعة عقارية ؟ ” – وذلك لاعتقاد الجميع في ذلك الوقت ان أسعار العقارات باتت مبالغ فيها بشكل كبير ، وادلي الكثير بدلوه انه سيكون هناك سقف تصحيحي للعقار قد تنهار بعده الأسعار مما يؤدي الي فقاعة عقارية – وكانت اجابتي بالنفي !
ولا يزال هذا التساؤل يشغل بال الكثير ، مع تضاعف أسعار العقار خلال السنوات الماضية لتصل الي ارقام فلكية يتندر بها الجميع ، ولا أزال احتفظ بتلك الرؤية ، ان أسعار العقار ستظل في ازدياد مضطرد ولن تستقر عوضا عن انخفاضها في ظل التحديات الحالية.
فمن ناحية الطلب ، هناك طلب رئيسي مضطرد لشراء العقار – يتناسب مع الزيادة السكانية – للاستخدام الشخصي سواء السكن او للعمل المهني والتجاري ، والمشتري هنا يختار المكان الملائم له ولقدراته المادية ولا ينظر الي تحقيق عائد مالي من الايجار او البيع علي المدي القريب ولذلك لا يصنف هذا النوع كاستثمار.
واخرون يشترون العقارات بغرض تأجيرها وتحقيق دخل شهري ، وهنا يعتبر العائد علي الاستثمار والذي يبلغ حوالي من 4 : 5 % سنويا ، عائد متواضع ولا يتناسب مع حجم الاستثمار – وخاصة اذا تم مقارنته بالمتاح من الودائع و شهادات الادخار بأنواعها والتي يصل عائدها الي ما يزيد عن ال20% سنويا مع الاخذ في الاعتبار انها أصول سائلة وقليلة المخاطر – ونجد ان الاستثمار في هذه الحالة يكون بغرض “التحوط ” أي الرغبة في الاحتفاظ بقيمة المدخرات في ظل نسب التضخم العالية – حيث اظهرت بيانات البنك المركزي المصري أن التضخم الأساسي في مصر وصل الي 31.8 بالمئة على أساس سنوي في أبريل 2024 – ، الا انه يجب التنويه الي ان العقار هو اصل غير سائل يصعب بيعه بسرعه.
ويدخل البعض هذا المجال للمضاربة في العقار بهدف تحقيق مكسب سريع ، حيث يقوم المضارب بدفع الدفعة المقدمة للشراء والانتظار حتي يزيد سعر العقار ليقوم ببيعه بسعر اعلي ، وهنا تكمن المخاطرة عند عدم قدرته علي البيع وقت استحقاق الأقساط ، فيضطر الي حرق السعر للتخلص من العقار ، وهذا ما يخشاه الجميع حيث سيؤدي ذلك الي “فقاعة عقارية”

اما من ناحية العرض ، فبالرغم من زيادة المعروض من الوحدات العقارية ، الا ان الطلب يظل متفوقا نتيجة الأسباب السابق توضيحها ، مما يؤدي دائما الي احتفاظ العقار بقيمته وكذلك يجب الاخذ في الاعتبار ، ان العامل الأساسي في زيادة سعر العقار – ليس فقط زيادة الطلب – بل زيادة أسعار الأراضي وأسعار مواد البناء لارتباطها بسعر الدولار ، وكذلك استمرار تحرير أسعار الطاقة ، وقيام المطورين بزيادة الأجور والمرتبات للحفاظ علي العمالة المهرة ، أيضا نتيجة إضافة اسعار الفائدة العالية جدا علي سعر العقار عند البيع بالقسط.
وهنا نود ان نقدم بعض النصائح للراغب في الحصول علي وحدة عقارية ، وهي ضرورة التعامل مع مطور عقاري جيد صاحب سابقة اعمال مميزة حتي يضمن تنفيذ المشروع بالجودة المتفق عليها وبغض النظر عن ايه تحديات اقتصادية مستقبلية ، ومن ثم اختيار وحدة مميزة من حيث الموقع ، الدور ، المساحة ، تقسيم الغرف ، الإطلالة ، إمكانية وجود جراج …الخ ، حتي يتمكن من بيعها بسهولة ، وبعدها اختيار جدول السداد المناسب بغض النظر عن سعر الوحدة النهائي – حيث ان المطور يتعامل مع سعر نقدي للوحدة ويقوم بتعديله لكل عميل وفقا لجدول السداد المطلوب بمعادلة بسيطة يمكن البحث عنها علي الانترنت تسمي قيمة المال المستقبلية “Future Value of Money” ، ولذلك يفضل ان تقارن بين أسعار الوحدات المقترحة للشراء علي أساس سعرها النقدي الحالي ،
وكذلك لا تنتشي فرحا عند علمك ان المطور يبيع نفس عقارك بسعر مضاعف لاحقا ، حيث ان المطور يبيع بتسهيلات طويلة الاجل ومعه فريق مبيعات محترف ويستطيع ان يتدبر اموره في حالة اتخاذه قرار بوقف البيع لمرحلة مؤقته انتظارا لتعويم متوقع ، ولذلك عند قيامك بتقييم عقارك في المستقبل ، فيجب ان يكون علي أساس السعر النقدي الحالي ، واذا اردت ان تكون منصفا اكثر ، فيفضل ان تقيم اصولك وفقا لمعيار من الذهب او الدولار مثلا ، فمثلا ثمن الوحدة نقدا عند الشراء كان يساوي عدد محدد من الجنيهات الذهبية ويتم مقارنتها بنفس العدد في الوقت الحالي لمعرفة هل ارتفاع قيمة الوحدة نتيجة زيادة حقيقية ام تضخمية لانخفاض سعر الجنية ، وأخيرا لا ينصح بالمضاربة الا اذا كنت تتمتع بالسيولة الكافية للسداد حتي تتمكن من البيع بالسعر المناسب.

الخبير المصرفي : خالد عمران

“العزيز زائر وعضو الموقع، فضلاً اشترك وشاركنا على منصاتنا المختلفة.

تفاعل معنا لنكونَ دائمًا في الصدارة، ونستمر في تقديم كل ما هو مفيد وفي الصالح العام.. كن إيجابيًّا وشارك في النجاح.”

مصريون في الكويت: www.egkw.com

فيس بوك: www.facebook.com/egkwcom

انستجرام: www.instagram.com/egkwcom

تويتر: https://www.twitter.com/egkwnet

يوتيوب: www.youtube.com/@mesryoon

ثريدز: www.threads.net/@egkwcom

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

مصريون: www.q8eg.com

فيس بوك: www.facebook.com/egkwcom1